Ação de Despejo: Como Recuperar Seu Imóvel de Forma Legal e Segura

Alugar um imóvel pode ser uma excelente fonte de renda, mas imprevistos acontecem: atraso no pagamento do aluguel, descumprimento do contrato ou até mesmo a recusa do inquilino em desocupar o imóvel ao fim da locação.

Nesses casos, muitos proprietários ficam em dúvida: como retomar o imóvel sem riscos jurídicos?

A resposta está na ação de despejo, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

O que é uma Ação de Despejo?

A ação de despejo é o meio legal utilizado pelo locador para reaver a posse do imóvel alugado quando o inquilino não cumpre suas obrigações contratuais.

Essa medida só pode ser feita pela via judicial ou, em alguns casos, pela arbitragem (quando houver cláusula específica no contrato). É importante destacar que o proprietário não pode retirar o inquilino à força, trocar fechaduras ou cortar serviços básicos — essas atitudes são ilegais e podem gerar indenizações.

Principais Motivos para Entrar com Ação de Despejo

A Lei do Inquilinato prevê diversas situações em que o proprietário pode solicitar o despejo do inquilino, entre elas:

• Falta de pagamento do aluguel e encargos (IPTU, condomínio, água, luz, gás).

• Fim do contrato de locação sem a saída voluntária do inquilino.

• Uso irregular do imóvel, como transformar residência em comércio sem autorização.

• Sub-locação não autorizada.

• Descumprimento de cláusulas contratuais.

• Necessidade de uso próprio do locador ou de familiares.

• Obras urgentes ou reparos necessários que exijam a desocupação.

  
  

Como Funciona o Processo de Despejo?

O procedimento varia conforme o motivo do despejo, mas em regra, segue estas etapas:

• Ajuizamento da ação – o locador apresenta petição ao juiz com documentos que comprovem a relação locatícia e a irregularidade.

• Citação do inquilino – o locatário é notificado e pode:

  • Pagar a dívida (nos casos de inadimplência);

  • Apresentar defesa;

  • Ou desocupar voluntariamente o imóvel.

• Decisão judicial – se confirmada a irregularidade, o juiz pode determinar a desocupação.

• Prazo para saída – normalmente, o prazo é de 30 dias, podendo ser reduzido para 15 dias em algumas situações previstas em lei.

• Desocupação forçada – caso o inquilino não cumpra a decisão, o despejo poderá ocorrer com apoio policial.

  
  

Despejo Liminar

Em situações específicas, a lei permite que o locador solicite uma liminar de despejo, ou seja, a desocupação rápida do imóvel.

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando:

• O inquilino está inadimplente e não há garantia locatícia;

• Houve término do contrato de temporada;

• O contrato de locação não residencial chegou ao fim;

• O locatário não substituiu a garantia dentro do prazo legal.

Para a concessão dessa liminar, é necessário que o locador deposite uma caução equivalente a três meses de aluguel.

O Inquilino Pode Evitar o Despejo?

Sim. A Lei do Inquilinato garante ao inquilino a possibilidade de quitar toda a dívida em até 15 dias após a citação, evitando assim a rescisão do contrato (essa opção só é válida na primeira vez que ocorrer a inadimplência).

Além disso, é possível negociar um acordo direto com o proprietário antes do ajuizamento da ação, por meio de notificação extrajudicial ou até mesmo arbitragem, quando prevista em contrato.

Alternativas ao Processo Judicial

Embora o processo judicial seja o caminho mais comum, existem alternativas que podem ser mais rápidas e econômicas:

• Notificação extrajudicial – antes de entrar com a ação, o locador pode exigir formalmente o pagamento ou a desocupação amigável.

• Arbitragem – quando prevista em contrato, permite uma solução privada, sigilosa e muito mais ágil, podendo encerrar o conflito em até 60 dias.

  
  

Conclusão

A ação de despejo é um instrumento fundamental para garantir que o proprietário recupere seu imóvel de forma legal, segura e justa, sem violar os direitos do inquilino.

Se você é locador e está enfrentando problemas com seu inquilino — seja por inadimplência, descumprimento contratual ou recusa em desocupar o imóvel —, é essencial contar com assessoria jurídica especializada para conduzir o processo corretamente.

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