Direito de Preferência do Locatário: Entenda Seus Direitos na Compra do Imóvel

Direito de preferência do inquilino: saiba como funciona, prazos, carta de preferência e consequências se o locador vender sem avisar o locatário.

O que é o Direito de Preferência do Locatário?

O direito de preferência do locatário está previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e garante ao inquilino a prioridade na compra do imóvel alugado, caso o proprietário decida vendê-lo.

Isso significa que, antes de oferecer o imóvel a terceiros, o locador deve comunicar formalmente o inquilino, dando a ele a chance de adquiri-lo nas mesmas condições.

Quando o Inquilino Tem Direito de Preferência?

O inquilino tem direito de preferência sempre que o proprietário decidir vender, prometer vender, ceder ou prometer ceder o imóvel.

Por outro lado, a lei traz exceções em que o locador não precisa oferecer a preferência ao inquilino, como nos casos de:

• Perda ou venda judicial do imóvel;

• Permuta;

• Doação;

• Integralização de capital em empresa;

• Fusão ou cisão societária.

Carta de Preferência: Como o Inquilino é Avisado

A forma correta de comunicação é a chamada carta de preferência.

Esse documento deve conter:

• Data da notificação;

• Endereço do imóvel;

• Preço de venda;

• Condições de pagamento;

• Existência de ônus ou dívidas sobre o imóvel;

• Contato dos responsáveis pela negociação.

Após receber a notificação, o locatário tem 30 dias para manifestar seu interesse na compra.

O Que Acontece Se o Proprietário Vender Sem Avisar?

Se o proprietário vender o imóvel a um terceiro sem respeitar o direito de preferência, o inquilino tem duas opções:

1 - Ingressar com ação judicial requerendo anulação de venda.

2 - Ação de perdas e danos, caso não tenha condições ou interesse em adquirir o bem, mas queira ser indenizado pelo descumprimento da lei.

⚖️ Importante: para que o inquilino possa reivindicar o imóvel de forma efetiva, é recomendável que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda.

O Que Acontece com o Inquilino Após a Venda do Imóvel?

Existem dois cenários comuns:

1. O novo proprietário mantém a locação

Se a intenção do comprador for continuar alugando o imóvel, o contrato de locação pode seguir normalmente, bastando um aditivo contratual para trocar o nome do locador.

2. O novo proprietário precisa do imóvel

Se o comprador quiser utilizar o imóvel para moradia ou atividade comercial, o inquilino poderá ser obrigado a desocupar o imóvel em até 90 dias após a notificação.

📌 Porém, se houver cláusula de vigência no contrato, averbada na matrícula, o inquilino pode permanecer no imóvel até o término do prazo contratual, mesmo após a venda.

Conclusão

O direito de preferência do locatário é uma proteção legal que busca equilibrar a relação entre proprietários e inquilinos, garantindo mais segurança na locação e a chance real de aquisição do imóvel.

Se você é inquilino e foi surpreendido com a venda do imóvel onde mora, ou se é proprietário e deseja vender sua propriedade sem correr riscos jurídicos, é fundamental contar com orientação especializada.

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